Апартаменты википедия

Содержание

Апартаменты: отличия от квартиры, плюсы, минусы

Апартаменты википедия

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире.

В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям.

В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация.

Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении.

При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Pxhere

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%.

Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв.

м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде.

Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке.

Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка.

Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал.

Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Pixabay

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно.

Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат.

Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено.

Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового.

В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят.

Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре.

Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Pxhere

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами.

При покупке вам не удастся использовать материнский капитал.

Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить ания и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов.

Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье.

Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира.

Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем.

Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов.

Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе).

Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир.

В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

24 сен, 14:30 

Вопрос правового статуса апартаментов в России сейчас не урегулирован. Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, в них нельзя регистрироваться. Однако апартаменты используются как жилье

Законопроект о статусе апартаментов в России планируется принять до конца 2020 года. Об этом в четверг, 24 сентября, на конференции РБК заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин.

«Мы подготовили закон по определению правового статуса апартаментов. Сейчас есть много споров, эта тема больше касается Москвы и крупных городов. Что такое апартаменты, как их признавать, как считать на них социальные нормы: мы планируем до конца этого года, в осеннюю сессию, принять это решение», — пояснил вице-премьер.

В начале 2020 года Марат Хуснуллин заявил о необходимости уточнения статуса апартаментов. Для этого необходимо синхронизировать всю законотворческую практику, которая касается этого вида нежилой недвижимости.

Вопрос правового статуса апартаментов в России сейчас не урегулирован. Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, в них нельзя регистрироваться. Однако де-факто апартаменты используются как жилье.

Кроме того, к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Законом предлагается уточнить понятие апартаментов и установить порядок перевода нежилых помещений в апартаменты.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fc897769a7947df26e675e9

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры?

Апартаменты википедия

Несколько лет назад на рынке жилой недвижимости появились апартаменты. Эти объекты значительно отличаются от квартир, а их покупка и дальнейшее проживание имеют свои нюансы.

Что такое апартаменты и каково их положение на рынке недвижимости?

Согласно Российскому законодательству, апартаменты — гостиничные номера повышенной категории комфортности общей площадью не менее 40 «квадратов».

Первые апартаменты были построены в Европе в начале 20 века. По сути это мини-гостиницы домашнего типа.

В России подобная недвижимость впервые появилась в Москве в начале 2000-х гг. (деловой центр Москва-Сити). В настоящий момент застройщики возводят апартаменты в огромных количествах. На это есть несколько причин:

  • Апартаменты пользуются спросом среди покупателей. Стоимость метра по сравнению с ценой за «квадрат» в расположенных в аналогичном рыночном сегменте квартирах значительно ниже;
  • Проще согласовать строительство апарт-комплекса, нежели привычных жилых домов: требований к участку земли, на котором будет возведено здание гораздо меньше;
  • Строительство апартаментов обойдется дешевле: на них не распространяется огромное количество требований, предъявляемых к жилым помещениям.

В чем отличие от квартир?

Апартаменты — не синоним квартиры. Ключевое отличие состоит в том, что, несмотря пригодность для проживания, документально они не относятся к жилому фонду.

Можно отметить еще ряд отличий:

ОсобенностиКвартираАпартаменты
Общая площадьНет ограниченийОт 40 кв. м
Возможность пропискиИмеетсяМожно оформить лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. По истечении этого времени временную прописку необходимо продлить. Зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе невозможно.
Получение налогового вычетаВозможноНевозможно, поскольку оформление налогового вычета предусмотрено только при покупке жилых помещений.
Налог на недвижимостьЕжегодно владельцы квартир оплачивают налог на недвижимое имущество.Владельцам апартаментов уплаты налога также не избежать. При этом налоговая ставка будет несколько выше по сравнению с жилыми объектами.
Внутренние характеристики объекта недвижимости при переходе от застройщика к собственникуКвартира может быть передана в состоянии как «с отделкой», так и без нее.По окончании строительства апартаментов застройщик обязан выполнить чистовые отделочные работы во всех помещениях.
Наличие благоустроенной придомовой территории, социнфраструктурыПредусмотрено строительными нормами для жилых объектов.В обязанности застройщика апартаментов не входят работы по благоустройству придомовой территории. Объект не относится к жилой недвижимости. Соответственно, на придомовой территории не обязательно наличие, например, детской площадки.
Согласование перепланировки помещенияНеобходимо согласование перепланировок и переустройств.Разрешенные законом перепланировки (не задевающие несущие конструкции) не требуют согласования.
Общедомовое имуществоВ жилых домах распоряжаться судьбой чердаков, подвалов, технических и прочих помещений собственники квартир могут совместно на общедомовом собрании.В апартаментах распоряжаться недвижимостью владелец может лишь в пределах принадлежащего ему помещения. Все остальные вопросы решает управляющая компания.
Характер приобретенияВ основном с целью дальнейшего проживания.Чаще всего с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду. 
СтоимостьСогласно рассматриваемого рыночного сегмента.На 20-25% дешевле, чем цена за квадратный метр в жилом помещении, находящемся в том же рыночном сегменте.
Тарифы для расчета стоимости коммунальных услугРасчет стоимости «коммуналки» осуществляется по тарифной сетке, предусмотренной для жилых помещений.При выставлении ежемесячных счетов на оплату коммунальных услуг используются повышенные тарифы, предусмотренные для коммерческих помещений.
Покупка недвижимостиБольшинство квартир на рынке недвижимости можно приобрести в ипотеку.Банки неохотно предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Финансирование возможно либо по повышенным ставкам, либо в рамках программ под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Такого рода объекты невозможно купить с использованием маткапитала и других «стимулирующих» госпрограмм.

На рынке недвижимости представлены апартаменты разного типа эконом- и элит- класса:

  • Мансарды и лофты;
  • Одноуровневые объекты;
  • Двухуровневые, в том числе с этажом-антресолью, отдельным входом.

Плюсы и минусы проживания в апартаментах

Обычно апартаменты появляются там, где:

  • По ряду причин невозможно жилое домостроение;
  • Предусмотрено возведение коммерческих площадей, но застройщик считает слишком затратным и нецелесообразным отдавать все здание под магазины и офисы.

Говоря о положительных моментах покупки и проживания в апартаментах можно отметить следующее:

  • Проживание в новом жилье, расположенном в центре города;
  • В крупных городах строительство новых жилых комплексов в центральных районах практически не ведется. Точечно возводятся апартаменты, где будущие новоселы могут выбрать наиболее привлекательный объект;
  • Переезд в кратчайшие сроки после ввода здания в эксплуатацию. Поскольку апартаменты сдаются полностью готовыми к проживанию, собственники помещений могут заехать в них сразу же после получения ключей;
  • Отсутствие допзатрат на ремонт помещения. В отличие от квартир, в апартаментах изначально выполнены отделочные работы, а иногда и установлена мебель, что позволяет существенно сэкономить на ремонте;
  • Рынок настолько разнообразен, что выбрать апартаменты можно поближе к работе;
  • Жильцы могут воспользоваться разнообразными дополнительными услугами прямо на территории апарт-комплексов: спа, рестораны, магазины, фитнес-залы, салоны красоты и кафе;
  • Зачастую апартаменты обслуживают собственные сервисные компании. В любое время суток жильцы имеют возможность заказать все услуги, предусмотренные в высокоуровневых отелях: уборку, стирку, доставку продуктов;
  • Владельцы апартаментов и их домочадцы могут рассчитывать на медицинскую помощь, места в школах и детсадах на тех же основаниях, что и граждане, проживающие в квартирах;
  • Передумав жить в апартаментах, владелец помещения может сдать его в аренду через управляющую компанию и не заботиться о поиске арендаторов самостоятельно.

Среди недостатков можно отметить:

  • Отсутствие постоянной прописки;
  • Высокие коммунальные платежи, в том числе за счет наличия различных допуслуг, от которых не всегда можно отказаться;
  • Отсутствие комфортных условий для проживания семей с маленькими детьми;
  • У застройщиков апарт-отелей нет обязательств по обеспечению здания парковочными местами.

Различия в стоимости покупки и аренды жилой недвижимости и апартаментов

В сравнении с квартирами, расположенными в том же рыночном сегменте, цена за «квадрат» в апартаментах ниже примерно на 20-25%.

Разница в стоимости обусловлена тем, что:

  • Документально апартаменты не относятся к жилой недвижимости;
  • Их содержание обойдется несколько дороже, чем привычной квартиры;
  • В апарт-комплексах могут отсутствовать являющиеся обязательными для жилых домов детская площадка и парковочные места.

Например, стоимость апартаментов с Москве начинается от 7 млн. рублей (комплекс «LOFTPOST»), в Подмосковье — от 3 млн. рублей (комплекс «Старт-Формат» в Царицыно), в Сочи — от 4,5 млн рублей, в Болгарии — от 25 тыс. Евро.

Собственники зачастую сдают ее в аренду долгосрочно или посуточно. Владелец апартаментов может заработать на аренде больше на 10-15%, чем собственник квартиры:

  • Апартаменты имеют более «интересное» расположение. Например, в деловом центре города они точно будут востребованы среди приезжих бизнесменов;
  • Постоялец в апартаментах может получить целый комплекс дополнительных услуг в любок время;
  • Люди скорее отдадут предпочтение апартаментам в новом доме, нежели расположенной в старом жилом фонде квартире.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду?

В понимании европейцев апартаменты — это жилье, предназначенное для продажи или сдачи в аренду. Так и в России инвесторы нередко приобретают подобную недвижимость исключительно в коммерческих целях.

Оптимальным считается вариант создания небольшого апарт-отеля, постояльцы которого могут рассчитывать на домашние условия проживания и полный комплекс услуг, как в привычной гостинице. Этой цели можно достичь, выкупив, например, несколько расположенных под одной крышей апартаментов.

В сфере гостиничной индустрии очень сильная конкуренция. Чтобы сдача в аренду апартаментов приносила доход, важно владеть ситуацией на рынке аренды и придумывать новые и нестандартные способы привлечения клиентов. Снять удобно расположенные апартаменты намного дешевле гостиницы. Поэтому они востребованы среди арендаторов.

Если еще несколько лет назад такой вид недвижимости считался «вне закона»: например, в апартаментах нельзя было оформить даже временную регистрацию, то теперь многие юридические вопросы уже решены. Застройщики возводят востребованные среди покупателей апарт-комплексы там, где жилое домостроение формально невозможно, количество предложений стабильно растет.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/nezhilyje/apartamenty.html

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Апартаменты википедия

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Апартаменты в Москве или квартира? Журнал ДомКлик

Апартаменты википедия

Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры: состоят из комнат, ванных, балконов. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментом и квартирой.

Тип помещения

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания ее покупает и строит дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Регистрация жильцов

Жители квартир оформляют постоянную регистрацию или «прописку». Если у взрослого в квартире регистрация по месту жительства, он прописывает своего ребенка, никого не спрашивая. 

Владельцы апартаментов регистрируются временно по месту пребывания. Раз в 5 лет такую регистрацию продлевают. Чтобы зарегистрировать ребенка, потребуется согласие всех взрослых собственников. 

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Регистрацию спрашивают, когда оформляют документы, выдают кредиты. Иногда она влияет на льготы.

Налог на имущество

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 м2 и платят только с оставшихся метров. 

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Строительные стандарты и инфраструктура

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест. 

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей. 

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Господдержка

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты государственные программы не распространяются.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 м2 сильнее влияет на решения, чем собственник 30 м2. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне: половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства.

Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.

Цена

Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений. Поэтому апартаменты стоят меньше квартир на 10-20%.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи. 

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Угловая квартира: плюсы и минусы, особенности планировки и отзывы жильцов

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/v-chem-raznica-mezhdu-apartamentami-i-kvartiroi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.