Какие нюансы когда сдаешь квартиру

Содержание

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Какие нюансы когда сдаешь квартиру

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kak-sdat-svoyu-kvartira-v-arendu-pravilno.html

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Какие нюансы когда сдаешь квартиру

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Какие нюансы когда сдаешь квартиру

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды.

Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой.

В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату.

Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.

Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год.

Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее.

И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

14 правил, как снять квартиру по объявлению

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам.

Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные.

Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа.

Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают.

В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров.

Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.

Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении.

Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_obyazatelnyh_punktov_v_dogovore_arendy_kvartiry/3413

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Какие нюансы когда сдаешь квартиру

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Какие нюансы когда сдаешь квартиру

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.
Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.