Перевод части квартиры в нежилое помещение

Содержание

Как помещение перевести в жилую квартиру и наоборот

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Процедура перевода помещения в квартиру осуществляется в несколько этапов. Постройка должна соответствовать требованиям законодательства, санитарным и противопожарным норма.

Требования

  • Жилой объект не может располагаться на территории подвала.
  • На территории жилых домов недопустимо размещать предметы промышленного или торгового оборудования и оснащения.
  • Квартиры, размещенные над гаражами, отделяются от них этажом, на котором расположены нежилые помещения.
  • Подсобные помещения, лифты, мусоропровод недопустимо размещать по соседству с жилой территорией.

Перед тем как переводить нежилой фонд в жилищный, желающий провести процедуру должен удостовериться в том, что на недвижимость не наложены штрафные меры пресечения, судебный арест, и она не находится в залоге.

Дом должен отвечать критериям, выдвигаемым к жилищу, иметь необходимые коммуникации.

Проще осуществить перевод, когда его предмет ранее использовался как жилье. Потом недвижимость была переведена в категорию нежилого с целью использования под офис, торговую точку, салон красоты, и т. д. В такой ситуации план можно составить самому и провести ремонтные работы после его утверждения.

Алгоритм действий, как перевести нежилое строение в жилой дом

  1. Сбор необходимых бумаг.
  2. Оформление письменной заявки в органы исполнительной власти.
  3. Ожидание ответа о разрешении либо запрете перевода. Ходатайство о переводе рассматривается на протяжении полутора месяцев.
  4. В случае позволения на проведение перевода провести реконструкцию и строительно-ремонтные работы согласно представленному проекту.

  5. По завершении реконструкции вызвать экспертов жилищной комиссии, которые составят акт об окончании работ и соответствии недвижимости плану.
  6. Оформить бумагу, подтверждающую владение домом в Едином Национальном Регистре Недвижимости.
  7. Сделать технический паспорт дома.

В каждом конкретном случае перечень документов несколько отличается.

Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Перечень документов

  • документ, устанавливающий личность заявителя;
  • доказательства права владения недвижимостью;
  • план реконструкции дома, квартиры;
  • заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

Помимо основного пакета, может потребоваться дополнительный перечень:

  • разрешение других собственников, если заявитель владеет частью недвижимости;
  • если в числе собственников несовершеннолетний гражданин – согласие попечительской службы;
  • протокол сбора собственников квартир для многоквартирного дома, на котором большинство высказались за то, что не возражают против процедуры перевода.

Как перевести часть дома в жилой фонд

Перевод в жилой фонд только части здания возможен при соблюдении определенных критериев.

Условия перевода части постройки в жилой фонд:

  • Заявитель – официальный владелец постройки.
  • Недвижимость не является гарантом долговых обязательств, или под арестом.
  • Соответствие всем стандартам и нормам, предъявляемым к жилым объектам.
  • Дом расположен в пределах города с развитой инфраструктурой, располагает коммуникациями.
  • Находится в аварийном состоянии, целое, без повреждений, представляющих опасность для будущих жильцов.

Алгоритм действий идентичен переводу строения в квартиру.

Как можно оформить нежилое помещение в жилом доме

В жилом доме можно перевести помещение в нежилой фонд, только если:

  1. оно находится на первом этаже многоэтажного дома;
  2. в доме, где одна квартира;
  3. расположено в изолированной постройке.

Для оформления нежилой территории в жилом доме необходим перечень бумаг. Перевод жилого дома, или его части в нежилое, какие нужны документы:

  • Технический документ объекта.
  • Бумага о государственном оформлении права владения.
  • Письменное позволение на перевод всех владельцев объекта.

Бумаги вместе с ходатайством направляются в органы исполнительной власти. Срок рассмотрения заявки – две недели. При одобрении проведения перевода требуется регистрация смены назначения.

В зависимости от целей использования часть дома подлежит реконструкции и переоборудованию.

Только после принятия всех мер выдается лицензия на осуществление торговой или иной предпринимательской деятельности при необходимости.

При оформлении части дома, который является жилым, в нежилой фонд, на ее части нельзя организовывать увеселительные ночные заведения, промышленное производство с выделением вредных веществ.

Как перевести недострой в жилой дом

Многие люди, приобретая недостроенный дом, не знают, как перевести недостроенный дом в жилой. Чтобы перевести незавершенное строительство в категорию жилого, собственник выполняет алгоритм действий:

  1. Оформляет технический документ в БТИ. Оформление займет не более полутора месяца. Для этого необходимо предоставить бумагу, подтверждающую владение на законных основаниях, поэтажный проект постройки, сметы.
  2. Ставит строение на кадастровый учет. Заявитель обращается в Росреестр в регионе расположения дома или квартиры с заявкой и комплектом бумаг.
  3. Получает адрес. Заявка на получение адреса подается в многопрофильный центр оказания услуг населению. С момента подачи ходатайства и комплекта требуемых бумаг адрес предоставляется в течение месяца.
  4. Регистрирует право владения объектом недвижимости в Росреестре. После завершения последней стадии по данному адресу возможно зарегистрироваться.

Как перевести многоквартирный дом в нежилое помещение

Существует множество вопросов относительно того можно ли перевести многоквартирный дом в нежилой фонд? Такой вариант возможен, если все собственники дадут свое официально оформленное согласие или помещение в целом не годится для жизнедеятельности человека.

Если строение подлежит сносу, признано ветхим, или для его восстановления запланированы комплексные ремонтные работы, перевод не производится.

Основной пакет документов:

  • Технический документ объекта недвижимости.
  • Поэтажный проект строения.
  • Доказательство права владения объектом недвижимости.
  • План мероприятий по реконструкции и проведению перепланировки.
  • Ходатайство на проведение процедуры перевода.

Бумаги рассматриваются на протяжении полутора месяцев. В случае положительного решения заявитель получает акт с вынесением решения, на основании которого в течение трех суток должен сменить статус помещения.

Далее, в БТИ отправляется заявка на уточнение стоимости процедуры перевода.

После получения ответа заявитель оплачивает указанную сумму, и обращается в Росреестр для оформления прав собственности на объект недвижимости, который находится в новом статусе.

Алгоритм действий, как перевести недвижимость из нежилого в жилое состояние, или наоборот предельно понятен. Смена статуса требует комплекта необходимых бумаг и соответствия дома или квартиры требованиям, которыми должен обладать объект недвижимости той категории, в которую его собираются перевести.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое

Источник: https://NedvigMsk.ru/base/kak-pomeshcheniye-perevesti-v-zhiluyu-kvartiru

Перевод доли квартиры в нежилой фонд

Перевод части квартиры в нежилое помещение

18.03.2013

Недавно нам задали вопрос:

У меня доля в приватизированной квартире (50%). Возможно ли перевести мою часть квартиры в нежилой фонд?

Ответив на него, мы пришли к выводу, что, хотя он и не является злободневным, но, возможно, возникает у многих собственников, имеющих в собственности не всю квартиру, а лишь ее долю. Итак, сегодня мы публикуем порядок и условия перевода доли квартиры жилого фонда в нежилой фонд.

В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса РФ: 

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Кроме этого, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Таким образом, чтобы перевести долю в квартире в нежилой фонд, необходимо:

1. Чтобы квартира находилась на первом этаже. Без этого условия перевод доли в нежилой фонд фактически невозможен, так как в этом случае невозможно будет  сделать отдельный проход в нежилое помещение.

2. Чтобы квартира имела достаточную площадь для выделения доли в натуре (две и более комнаты). Также потребуется соглашение с собственником другой доли о разделе общей собственности в натуре (обратите внимание, соглашение должно быть оформлено в письменном виде).

При этом, если разделить квартиру ровно не получается, можно договориться о том, что одному из собственников достанется большая доля в натуре, а другой получит денежную компенсацию. Если договориться не получается, можно обратиться в суд.

При этом нужно знать, что суд позволит выделить долю в натуре, только если квартиру можно будет поделить “на деле” (отдельные санузлы, отдельные входы и т.д.), при этом подтвердить возможность раздела квартиры нужно будет документально.

3. После того, как соглашение достигнуто, можно начинать заниматься непосредственно переводом.

Для перевода жилого помещения в нежилое, ведающему органу (в Москве этим занимается Департамент имущества города Москвы и его территориальные отделения) необходимо предоставить следующие документы:

– заявление о переводе помещения; – правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); – план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); – поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Соответственно, на этом этапе совершается два шага одновременно – получается разрешение на перевод в нежилой фонд и одобряется проект перепланировки (при этом первое без второго невозможно).

Стоит обратить внимание на то, что возможно, проект перепланировки придется составлять раньше – в случае, если не будет достигнуто внесудебного согласия с другим собственником квартиры.

4. После одобрения проекта (к слову, одобрить его должен не только ДИГМ, но и различные службы, такие как МЧС, СЭС, ДЕЗ/УК и т.п.) можно делать перепланировку.

Затем Вас должен посетить инспектор, который проверит проделанные работы в соответствии с Вашим проектом.

И только затем Вы можете обратиться в БТИ для того, чтобы изготовить новую техническую документацию на вновь созданные разные объекты.

5. Важный момент – обращаясь в БТИ, нужно указать, что техническая документация должна содержать информацию о том, что новое помещение нежилое. Для этого в БТИ необходимо будет предоставить упомянутое разрешение ДИГМ о переводе. Также в БТИ должен обратиться и собственник другого помещения – его квартире также необходима новая техническая документация.

Далее необходимо обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы новые объекты недвижимости были внесены в Реестр прав как отдельные.

В любом случае, прежде чем воплощать этот масштабный план в жизнь, нужно обратиться в ДИГМ и получить консультацию непосредственно у специалистов-инспекторов, которые более подробно опишут порядок проведения работ и дадут предварительное заключение о возможности такого перевода. Контакты можно найти здесь http://dgi.mos.ru/.

Обращаем Ваше внимание, на то, что компания «ЮрПартнерЪ» оказывает содействие в проведении всех описанных работ – от проведения переговоров с другими собственниками квартиры и поиска компетентной проектной организации до взаимодействия со всеми государственными органами с целью благоприятного разрешения вашего вопроса.

« Изменения в работе мировых судей.Наследуем по закону. »

Источник: http://www.JurPartner.ru/archives/poleznye-sovety/perevod-doli-kvartiry-v-nezhiloy-fond

Инструкция: как перевести жилье в нежилое помещение

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.

Зачем делать из квартиры нежилое помещение

В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности. Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ.

В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб.

, для юридических лиц – 50 000 руб.

Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что квартира используется нецелевым образом. Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.

От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты. Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов. Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей. Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек.

Условия по переводу жилого помещения в нежилое на 2018 год

Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик. Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.

1. Наличие обособленного входа с улицы. Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания. Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов.

2. Самостоятельность помещения. Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя.

3. Нет зарегистрированных людей.

4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.

5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности.

6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.

7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.

8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.

Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:

заявитель выступает собственником жилья;

жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;

перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;

при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.

Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.

В МКД не должны находиться:

специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;

точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;

точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;

специализированные точки продажи рыбной продукции;

складские помещения;

учреждения, работающие после 11 часов вечера;

заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;

общественные туалеты;

учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;

химчистки и прачечные;

кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;

ветеринарные клиники;

клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;

помещения для длительного нахождения большого количества детей.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.

Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности. Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

Стадия 1. Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.

Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.

Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней. Отказ может последовать в нескольких случаях:

неполный пакет документов;

ошибки в проекте перевода;

несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;

отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.

Стадия 2. Подсчет БТИ стоимости перевода.

Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.

В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое. Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.

Стадия 3. Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.

Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.

По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.

Получение согласия собственников и соседей при переводе квартиры в нежилой фонд

Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое. В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы.

В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться.

Разберемся детальнее в данном вопросе.

При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание. Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение.

Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее.

Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства .

Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.

1. Инициатор обращается в УК с просьбой провести ание по изменению статуса жилья.

2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.

3. Легитимность сбора признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.

Проведение ания – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число , то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы.

Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру. Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья. При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов.

Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102193-perevod-jilogo-pomeshcheniya-v-nejiloe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/instrukciia-kak-perevesti-jile-v-nejiloe-pomescenie-5b3cf030cf892600a95fcfad

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Последнее обновление: 02.02.2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Как перевести квартиру в нежилой фонд? / Sibdom.ru

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Собственники квартир на первых этажах, решившие перевести их в нежилой фонд, в ближайшее время столкнутся с новыми трудностями. Перевод помещений в нежилой фонд в июне 2019 года усложнили вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс РФ. Для некоторых объектов поменять статус на нежилой станет невозможно в принципе.

Чтобы поменять назначение квартиры, теперь недостаточно провести общее собрание собственников квартир в доме. Изменения обязательно должны согласовать владельцы квартир, расположенных по соседству с переводимым помещением. Ведь именно их жилищные условия могут ухудшиться при появлении рядом магазина или кафе.

Для перевода в нежилое потребуется провести общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Чтобы оно считалось состоявшимся, в одноподъездном доме должны проать две трети собственников квартир.

В тех домах, где подъездов несколько, на собрание должны прийти более половины собственников жилья. Среди них обязательно должны быть две трети владельцев квартир из подъезда, в котором находится переводимый объект. Чтобы администрация согласовала перевод, за него должны проать более половины участников собрания.

Дополнительно для смены статуса помещения на нежилой нужно, чтобы согласие на перевод дали собственники примыкающих квартир, которые расположены над и под переводимым помещением или имеют общие с ним стены. В нем обязательно должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, его паспортные данные, номер квартиры, а также реквизиты документов, подтверждающих его права на квартиру.

«Получить одобрение владельцев квартир на перевод и раньше было сложно, а теперь нужно не просто получить их согласие, но еще и предоставить информацию об их документах на недвижимость.

Сложно себе представить ситуацию, при которой люди позволят кому-то постороннему фотографировать их документы на квартиру.

Собрать такие документы без участия управляющей компании невозможно», — рассказывает генеральный директор ООО «КонсультантПлюс Илан» Андрей Лопатин.

Управляющие компании уже начали предлагать новую услугу — организацию сбора подписей для перевода помещения в нежилой фонд. Для трехподъездного дома ее стоимость составляет 35 тысяч рублей.

Документы для перевода в нежилое

Порядок получения распоряжения о переводе квартиры в нежилой фонд и перечень необходимых документов устанавливает администрация муниципалитета. 

Документы представляются на рассмотрение в отдел администрации, который занимается вопросами градостроительства. Собственник может принести документы лично, выслать их на адрес администрации по почте, подать через МФЦ, а также отправить в электронном виде через региональный портал госуслуг.

Специалисты администрации обязаны в течение 45 дней рассмотреть документы и вынести решение. Собственнику сообщат о нем в течение трех дней. Решение выдают владельцу квартиры лично или направляют письмом по указанному в заявлении адресу.

Перевод в нежилое. С чего начать?

Начинать перевод в нежилое нужно с консультации со специалистами, чтобы понять, может ли этот объект вообще быть переведен.

Если специалист считает, что серьезных препятствий для перевода нет, проводится собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Только после того как соседи на общем собрании принимают решение о переводе помещения в нежилой фонд, можно заказывать проект переустройства или перепланировки. 

Подробнее о том, как провести перепланировку в нежилом помещении, можно прочитать здесь.

После этого можно подавать документы в администрацию, чтобы получить разрешение на перевод помещения в нежилой фонд.

Если администрация одобрила перевод, в квартире проводится перепланировка.

После ее завершения на объект выезжает комиссия, которая проверяет, насколько готовое помещение соответствует проекту, и составляет акт выполненных работ.

После этого кадастровый инженер изготавливает на объект новый технический план, который собственнику нужно предоставить в Росреестр, чтобы зарегистрировать помещение как нежилое.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям.

Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу.

Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Сложный случай перевода в нежилой фонд

Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.

Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей.

Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого.

Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.

После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.

«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.

Для перевода нежилого помещения, которое уже имеет отдельный вход, потребуются:

  • заявление собственника о переводе помещения в нежилой фонд;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или заверенные нотариусом копии);
  • поэтажный план дома и технический паспорт квартиры;
  • проект переустройства или перепланировки, если квартиру будут переделывать под офис или магазин (выполняет проектная организация, которая состоит в СРО и имеет допуск к данному виду работ);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о согласовании перевода;
  • письменное согласие всех собственников примыкающих к квартире помещений (составляется в свободной форме с указанием ФИО собственника помещения, его паспортных данных, номера квартиры, реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру).

Собственник также вправе приложить к заявлению о переводе следующие документы:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, которая должна быть выдана не ранее чем за месяц до даты подачи заявления;
  • сведения от УК или ТСЖ о том, используется ли переводимая квартира для постоянного проживания.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1882/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.